15/Mayo/2012 Por: BID Para aumentar la oferta de
viviendas adecuadas y asequibles, países deben mejorar normativa de tenencia de
tierra, ampliar medios de financiamiento y movilizar recursos privados
América Latina y el
Caribe encaran un considerable y creciente déficit habitacional que sólo se
podrá atender si sus gobiernos promueven una mayor inversión por parte del
sector privado para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles,
según un nuevo estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
En la actualidad, una
de cada tres familias de América Latina y el Caribe —un total de 59 millones de
personas— habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales
precarios o carentes de servicios básicos. Casi dos millones de las tres
millones de familias que se forman cada año en ciudades latinoamericanas se ven
obligadas a instalarse en viviendas informales, como en las zonas marginales, a
causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y asequibles, según el
estudio Un espacio para el desarrollo: los mercados de la
vivienda en América Latina y el Caribe.
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Este trabajo, la
más reciente edición de la principal publicación académica del BID, Desarrollo
en las Américas, estudia en profundidad los mercados de vivienda de 18 países y
analiza la normativa legal y las políticas de vivienda de la región. El estudio
muestra que en América Latina y el Caribe hay una mayor incidencia de zonas
marginales que en otros países con niveles de ingresos comparables, evidencia
de que los mercados de vivienda locales no están cubriendo la demanda de
vivienda formal, especialmente para la población de bajos ingresos.
“Nuestra región
debe abordar las causas y no sólo los síntomas del problema habitacional,
asegurando que el mercado de vivienda funcione bien y ofrezca soluciones
adecuadas y asequibles, con título de propiedad y acceso a servicios básicos,
para que la gente no tenga que vivir en zonas marginales o en otros tipos de
vivienda informal”, comentó César Bouillon, coordinador del estudio. “Una
solución sustentable y de largo plazo requiere la movilización de recursos del sector
privado para aumentar la oferta de viviendas. Los gobiernos sencillamente no
disponen de los medios para hacerlo por su cuenta”.
El estudio calcula
que para que América Latina y el Caribe pueda reducir el actual déficit
habitacional exclusivamente con viviendas construidas por los gobiernos en el
marco de programas de desarrollo urbano, se debería más que septuplicar la
inversión en programas de vivienda pública, implicando un gasto de US$ 310.000
millones, o 7,8 por ciento del producto bruto de la región.
Claramente los
recursos públicos son insuficientes y la inversión privada es crucial para
poder cerrar la brecha, según el estudio. Para poder captar inversiones del
sector privado y ampliar la oferta de viviendas asequibles y mejorar las ya
construidas, los gobiernos de la región deben generar incentivos para el uso
mixto de la tierra, mejorar las normativa de registro de propiedades, aumentar
el financiamiento hipotecario y explorar opciones como el alquiler y técnicas
más modernas y eficientes de construcción de viviendas.
Déficit de vivienda
por país
La región sufre
tanto de una escasez de viviendas como de problemas de calidad, que comprenden
desde la falta de títulos de propiedad a paredes hechas de materiales de
desecho como el cartón, pisos de tierra y la ausencia de acceso a redes de agua
potable y saneamiento. Datos de 18 países de la región indican que más de dos
tercios de las familias de Nicaragua, Bolivia, Perú y Guatemala habitan en
viviendas deficientes. En términos absolutos, Brasil y México son los países
con los mayores déficits de vivienda.
A pesar del progreso registrado en los últimos años,
la falta de acceso a servicios de infraestructura básica sigue aquejando a
muchas familias de la región, 21 por ciento de las cuales carecen de electricidad
e instalaciones sanitarias. Doce por ciento de las viviendas son de materiales
de construcción inadecuados, mientras que 6 por ciento tienen piso de tierra o
condiciones de hacinamiento, que suelen ser nocivos para la salud. Alrededor de
11 por ciento de las familias carecen de un título de propiedad libre de
defectos sobre la vivienda que habitan.
¿Qué hacer?
En
la actualidad, la mayor parte de la población que vive en las principales
ciudades de la región sencillamente carece de suficientes medios económicos o
no puede acceder a un crédito hipotecario para ni siquiera las viviendas más
económicas ofrecidas por el sector privado. Más de la mitad de las familias de
Caracas, La Paz, Buenos Aires, Sao Paulo, Río de Janeiro, Ciudad de México, Quito
y Managua, no pueden costearse otra cosa que una morada construida por su
propia cuenta.
Los
gobiernos de la región deben incrementar la inversión en obras básicas de
infraestructura y modernizar la normativa legal a fin de acrecentar la oferta
de lotes con servicios básicos y seguridad en términos de posesión legal para
familias de bajos ingresos. El estudio también recomienda facilitar una mayor
participación del sector privado en la oferta de financiamiento hipotecario
para tales familias. Para ello es necesario modificar las leyes y actualizar
las entidades públicas, para brindar mayor protección a los derechos de los
acreedores, sistemas de evaluación del riesgo crediticio más eficaces y
registros de la propiedad más amplios.
Los
autores del estudio también sugieren que los gobiernos deberían adoptar
políticas que ofrezcan a las familias más flexibilidad para satisfacer sus
necesidades de vivienda, yendo más allá de la simple entrega directa de techo a
las familias de bajos ingresos y de los subsidios para la compra de vivienda.
Una
de las opciones para ampliar el menú de intervenciones públicas para cerrar las
brechas de vivienda en la región es promover un mercado de alquiler de
viviendas económicas, incentivando la creación de empresas privadas especializadas
en vivienda de alquiler para personas de bajos ingresos. Eso contribuiría a
aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles y le brindaría a este
segmento de la población la posibilidad de adaptarse a los ciclos económicos,
ya que les resultaría más fácil mudarse a zonas con mejores perspectivas
laborales.
Apoyar
el mejoramiento de las viviendas existentes a través de programas conjuntos
entre organizaciones no gubernamentales y empresas privadas también puede ser
un medio importante para reducir el déficit de vivienda en la región, ya que la
mayoría de las viviendas son construidas por las mismas familias que las
habitan. Debido a que los costos de construcción representan casi dos terceras
partes del precio de venta de una vivienda, los autores también sugieren que
los países harían bien en promover una mayor competencia entre constructores y
alentar la adopción de técnicas de construcción más eficientes y económicas
para reducir los costos de las viviendas nuevas.
“No
existe una solución única para eliminar la brecha de vivienda en la región. Se
deben ofrecer más y mejores opciones a las familias mediante políticas:
alquilar o comprar, mudarse o quedarse, endeudarse o no, comprar o construir”,
señala Bouillon. “Un amplio menú de opciones puede contribuir en gran medida a
mejorar las vidas de millones de personas y contribuir al desarrollo económico
y social de nuestra región”.